Государственная кадастровая оценка
Заполнить декларацию
Покупка недвижимости — сделка, при которой покупатель передает продавцу крупную сумму денег. Как покупателю обезопасить себя от мошенников и недобросовестных продавцов ? Основные риски при покупке вторичной недвижимости перечислила эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
Отсутствие у продавца прав собственности на объект.
Прежде чем совершать значимые для сделки действия (внесение аванса или задатка, заключение договора купли-продажи) необходимо установить действительность собственника. Чтобы убедиться в его правах на квартиру, лучше всего заказать выписку из ЕГРН. Покупатель может это сделать самостоятельно на интернет-портале Росреестра, а также через портал госуслуг (в электронном виде). Получение на бумажном носителе — через очный визит в МФЦ.
Сделка по доверенности.
Если сделка проходит через представителя продавца, действующего по доверенности, важно убедиться, что доверенность не подделана, не отменена и ее действие не прекратилось в связи со смертью доверителя. Факт подделки или отмены доверенности можно проверить онлайн через специальный сайт, созданный Федеральной нотариальной палатой. Даже при наличии действующей доверенности очень желательно лично пообщаться с доверителем-собственником, чтобы дополнительно убедиться в отсутствии настораживающих обстоятельств (удостовериться во вменяемости, адекватности, осознании своих действий и действительности намерения о продаже).
Заниженная цена договора.
Нередко в договорах купли-продажи стороны занижают реальную стоимость объекта. Продавец аргументирует это нежеланием «попадать» на налог с дохода (купил значительно дешевле, чем продает сейчас). Покупателю же важно понимать, что цена в договоре — официальная. И покупатель в ситуации оспаривания договора купли-продажи сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре. Кроме того, покупатель в дальнейшем обделяет себя в имущественном налоговом вычете в размере средств, которые были реально потрачены на приобретение объекта. Не менее важной частью сделки является расчет по договору купли-продажи. Оплата (полный расчет с зачетом аванса) по договору должна поступить к продавцу только после государственной регистрации сделки.
Покупка недвижимости с жильцами.
Нередко есть предложения жилья с дисконтом из-за зарегистрированных в квартире людей, имеющих право пользования жильем и после перехода права собственности к покупателю. Продавец пытается убедить покупателя, что прописанные временно или постоянно отсутствуют, а нужно срочно продать квартиру и что в судебном порядке можно будет с легкостью «выписать» всех проживающих или зарегистрированных. Это не совсем так, поскольку относительно легко можно выписать лишь членов семьи прежнего собственника и то с условием, что у них нет права пользования на законном основании (на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, сохранения права проживания для отказавшегося от участия в приватизации).
Устные договоренности.
Если недвижимость приобретается с особыми условиями (наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом), необходимо оформлять эти условия документально — либо в самом договоре, либо отдельным договором, с оформлением передаточного акта. Нередки случаи, когда новый собственник вместо обещанного холодильника и спального гарнитура обнаруживает не только отсутствие данных предметов, но и вырванные розетки и снятые межкомнатные двери. Акт приема-передачи имущества нужно подписывать только после фактической передачи указанных вещей, а не заранее.
Долги продавца.
Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротстве можно найти в интернете в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить — оспаривание сделок кредиторами, совершенных будущим банкротом, не редкость, ведь это позволяет увеличить шансы кредиторов на погашение их требований за счет оспоренного имущества. Долги по коммуналке (за исключением взносов на кап. ремонт) в расчет не берутся, т.к. они «привязаны» к человеку-должнику, а не к продаваемой квартире.
Недееспособность продавца.
Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защищаемым персональным данным. При сомнениях в адекватности и дееспособности (например, преклонный возраст, нетипичное поведение и т. п.) можно запросить у продавца справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Дети (до 18 лет в отсутствие эмансипации) относятся к категории недееспособных лиц и сделки от их имени совершаются опекуном, попечителем, родителем или усыновителем. Важное звено здесь — органы опеки и попечительства от которых необходимо согласие на сделку по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.
Обделенные дети.
Немалая часть сделок проходит с материнским капиталом. При его использовании возникает обязанность выделить доли членам семьи (и прежде всего –детям). Случается, что собственник «забывает» выделить доли. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, перед покупкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался. Если в выписке указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если же нет — нужно выяснить, на что они были потрачены. Продавец должен доказать, что данный объект приобретался без использования маткапитала. Если же маткапитал использовался, выделенные детские доли продаются с согласия органов опеки и попечительства — это обязательная процедура, которую следует учитывать при совершении сделки.
Невозможность вернуть деньги.
В большинстве случаев при подозрении на возможные «проблемы» с недвижимостью от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства. Однако, сложившаяся судебная практика в этом случае требует от приобретателя доказываение своей разумной осмотрительности и осторожности: нужно осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться в ее не только юридической, но и фактической свободе от третьих лиц.
Подробнее с материалом по данной теме можно ознакомиться в источнике: https://rg.ru/2022/10/02/ekspert-nazvala-desiat-riskov-pokupki-vtorichnoj-nedvizhimosti.html