Раздел земельного участка — это юридическая и техническая процедура, в результате которой из одного исходного участка образуются два или несколько новых. Каждый из них получает собственный кадастровый номер и может быть зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости.
Старый участок сохраняется в измененных границах в исключительных случаях:
земли СНТ (при распределении между членами или формировании общего имущества);
участок в государственной или муниципальной собственности;
цели долевого строительства;
изъятие земли для государственных или муниципальных нужд.
При разделе новые объекты должны соответствовать ряду требований:
- Минимальный и максимальный размер. Устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Нельзя образовать участок меньше минимального или больше максимального размера.
- Вид разрешённого использования (ВРИ). Новые участки должны иметь ВРИ, не противоречащий исходному.
- Доступ к землям общего пользования. Каждый новый участок должен иметь самостоятельный доступ к дорогам общего пользования. Нельзя «запереть» участок внутри других.
- Соблюдение санитарных и противопожарных норм
- Целостность строений. Нельзя делить участок так, чтобы на нём оказалось строение, принадлежащее разным собственникам.
В некоторых ситуациях изменить площадь участка невозможно:
при разделе одна из территорий больше не может использоваться по целевому назначению;
нарушаются права третьих лиц;
не продуман отдельный подъезд к каждому из участков;
на территории числится обременение (ипотека, сервитут);
участок не соответствует минимально/максимально допустимым размерам;
участок находится на охранной территории или является памятником культуры.
Пошаговая процедура раздела
Шаг 1. Проверка возможности раздела
Закажите расширенную выписку из ЕГРН, ознакомьтесь с ПЗЗ вашего муниципалитета и обратитесь к кадастровому инженеру для предварительного анализа.
Шаг 2. Получение согласий
Если участок в ипотеке или есть сервитут, уточните возможность разделения. При ипотеке необходимо согласие банка-залогодержателя.
Шаг 3. Подготовка документов
Правоустанавливающие документы на исходный участок и выписка из ЕГРН;
согласие всех собственников (если их несколько);
кадастровый план;
согласие залогодержателя (при наличии ипотеки).
Шаг 4. Межевание
Проводить межевание могут только кадастровые инженеры, являющиеся членами саморегулируемых организаций. Инженер выезжает на место, определяет координаты поворотных точек, согласует границы с соседями и формирует межевой план в электронном виде.
Шаг 5. Регистрация
Подайте документы в Росреестр для постановки новых участков на кадастровый учёт и регистрации прав собственности.
