Разница возникает из-за различий в методах оценки: государство определяет кадастровую стоимость массово, а рыночная стоимость формируется индивидуально.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостями?

Метод оценки. Кадастровая стоимость массово определяется государством в рамках государственной кадастровой оценки. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком в результате индивидуального исследования конкретного объекта.

Детализация. При расчете кадастровой стоимости анализируется большое количество объектов одного типа без их физического осмотра. При определении рыночной стоимости учитываются индивидуальные характеристики.

Актуальность во времени.

Рыночная стоимость крайне изменчива. Она реагирует на спрос, предложение, экономическую ситуацию здесь и сейчас.

Кадастровая стоимость «консервируется» на несколько лет (до момента следующей государственной переоценки). Из-за этого она может не успевать за кризисами или, наоборот, за бурным ростом цен.

Из-за того, что при массовой оценке невозможно учесть все особенности конкретного объекта, бывают случаи расхождения данных стоимостей.

Подробнее можно ознакомиться по ссылке: https://www.cian.ru/stati-rynochnaja-i-kadastrovaja-stoimost-nedvizhimosti-v-chem-razlichija-i-vzaimosvjaz-340935/