При расчёте кадастровой стоимости важную роль играет состояние здания. Один из ключевых показателей — физический износ, который отражает степень технического состояния конструкций и материалов с течением времени.

Вот как это работает:

Физический износ зависит от срока эксплуатации здания

Чем дольше здание эксплуатируется, тем выше износ его несущих и ограждающих конструкций — фундамента, стен, перекрытий, кровли и других элементов.

За основу берётся год ввода в эксплуатацию / завершения строительства

Обычно за отправную точку принимается дата завершения первоначального строительства.

Если проводилась реконструкция, учитывается дата её проведения

Если объект капитального строительства был реконструирован, то для расчёта износа используется дата ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции, а не год первоначальной постройки. Это отражает восстановленное техническое состояние объекта после реконструкции и позволяет учесть фактическое «омоложение» здания.

Правила закреплены в официальных методических указаниях

Согласно пункту 46.4 Приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, при наличии реконструкции объекта капитального строительства датой ввода в эксплуатацию для целей кадастровой оценки считается дата завершения реконструкции. На этой основе рассчитывается физический износ — исходя из нового срока службы здания.

Такой подход позволяет более точно отразить реальное техническое состояние объекта и обеспечить справедливый учёт при определении кадастровой стоимости.